城市更新升级,高低配浪潮将至!
文章来源:本站编辑发布时间:2021-04-01浏览:
浦 江 观 点:



当低密成为趋势,对于武汉房产市场来说将是一次app,武汉“高低配”时代即将来临。

而作为武汉娱乐行业的先驱咨询顾问机构,需要的就是顺趋势而动,先人一步的洞察武汉娱乐市场政策和产品发展趋势,为企业开发和购房者提供确实有效的开发借鉴和购房指引。


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基于居住高品质需求及房娱乐去库存的大背景降低容积率已成趋势


1.高容积率导致生活质量下降,城市管理难度加大,亟待优化


城市容积率过高容易造成大量的人流车流的拥堵,而且生活舒适度不高当城市居民居住的密度降低后,无论是绿化还是公共设施都将得到一定程度的保护,城市面貌也会有所改善,部分地区人口管理压力也将得到疏解。


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近几年,过去追求高容积率发展的城市也开始转变发展观念,逐渐走向低容积率发展的路。特别是国内一线城市及重点发展城市,降低容积率成为必然趋势。


如上海于2005年左右出台了“降容”规定,此后住宅土地,容积率不能超过2.5;北京大约也是同时期出台了对于容积率的规定,随后杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也快步跟进了。


2.作为国家重点发展城市的武汉,“低容高质”发展也将势在必行


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武汉基于“降容”大背景之下,结合疫情期间高密社区运行的反思,武汉市自然资源和规划局于2020年4月启动《武汉市住区空间密度管控政策研究》工作,并与2020年12月基于研究成果形成《关于进一步加强居住用地建设强度管理的规定》(征求意见稿)。


改善城市面貌与居住环境,已成为武汉城市管理重要课题。



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当降容已成定局,“高低配”将成为未来武汉城区新盘的主流标配


1.主城区用地稀缺,加之政策管控加码,企业拿地及开发压力与日俱增

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纵观武汉过去几年的土地市场,中心城区的土地供应急剧萎缩,城市外扩发展,是武汉未来5-10年的发展基调。因此,武汉中心城区土地寸土寸金的高稀缺价值不断得到凸显,中心城区的高价地王正在不断被刷新。


随着开发商拿地难度不断加大,不仅在于宏观环境及土地政策的调控,土地竞争成本也在不断升高,并且现在拿地的多是国内的龙头房企。因此,房企选择在市场“高压”时拿地,由效益目标带来的开发压力也是可以预见的。


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总的来说,在降低容积率成为武汉发展方向之时,无论是应对低密开发、高地价成本的市场背景,还是以提高利润为考量,高低配是目前市场环境下一个较好的出路。


2.高低配将成市场主流,竞争将刺激新盘不断提升自身产品力


高低配是城市发展的产品本属正常,但问题在于它是被市场强行“催熟”的主流产品。对于大规模地块做高低配相对容易,在设计合理的情况下可以保证品质。一般小规模地块做高低配,很难做到疏密有致、间距开阔或者有大中庭景观等,它可能容积率只有2,却总给人密密麻麻的感觉,它有舒适度的表面数据,却未必有舒适的内核。


另外,由于规划限制的原因,未来高低配楼盘也会越来越多。由此,也必将产生一些不走心的高低配楼盘,他们虽然可称为低密改善,但其带来的居住舒适度的弊端和暴露出矛盾,在未来也会不断凸显和激化。如何做好“高低配”,已成为优秀的开发企业必要的研究课题和发展目标。


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“高低配”良性发展,才能实现企业开发效益和居住高品质的双赢


对于购房者来说,大部分低密产品都分布在远郊,而高低配小区满足了一部分客群在市中心买低密产品的需求。随着高低配的密集出现,购房者买房子也不只看容积率,建筑密度、楼间距、空间感、内部景观等居住价值,也将被引起高度重视。


1.高低产品分区打造、分开管理,保障产品品质和舒适度


基于未来城市市场发展的特点,在项目开发规划时可适当借鉴一些优秀的成功案例,如将高层和低密住区分开打造、分开管理,避免后期业主纠纷;同时高层业主可以享受很大的中庭景观,低密住区业主也不会有被窥视的感觉。


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2.另辟蹊径,打造更为纯粹的稀缺产品,实现竞争红海突围


未来,一二线城市将会有更多容积率1.0-3.0之间的楼盘产生,如2.5的容积率,也可以选择纯中小高层的社区,人均资源占有、景观均好性会更强一些。因此,未来的武汉如果能够选择纯多层或者低密产品,将来这些相对纯粹的产品,也会成为真真的稀缺。


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最后,对开发商而言,也许有意识到极致的高低配带来的一系列不良影响,但在利润面前坚持产品的终究为数不多。然而在这个竞争日益激烈的时代,产品力才是竞争的红海市场中决胜的关键,更多地考虑城市居民的居住体验,或许才是企业可持续发展之本。


吴秀
出品丨乐虎(中国)顾问事业部·先驱咨询


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