机遇与挑战并存,2021年的土地市场还将热火朝天么?
文章来源:本站编辑发布时间:2021-01-18浏览:
2020年的武汉,本是全国房企颇为关注的一年,军运会的成功举办带来了城市的焕然一新以及房娱乐业无限的投资机会,尽管疫情的骤然出现使武汉土地市场经历了2个月多月的停滞,但从全年的土拍情况看,武汉未来市场依然吸引着各大开发商的涌入及大力支持,呈现出不少的惊喜和亮点。


回顾2020年的土地市场,我们看到了房企对武汉坚定的信心,政府对行业的支持,市场热潮的回归,这样的现象我们自知来之不易,以下让我们一起来总结2020年武汉土地市场的亮点,思考2021年的发展方向。

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01

住宅地块关注颇高,远郊为供地大户


2020年武汉共挂牌了131宗住宅地块,较2019年减少25宗住宅地块,但在成交比例上明显高于2019年,达到了87.8%,已成交的住宅地块建面占住宅地块的总供应建面的比例则达到了88%,基本达到2017年的住宅地块成交水平,疫后开发商的拿地依旧积极。


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优质的人口基数和人口净流入表现支撑了武汉的土地成绩。作为教育大区的武汉,在2019年统计中达到了1121.2万人,全国排名第8,并且在近几年的户籍人口数据上持续增长,截止2019年武汉市户籍人口及常住人口比例已达到80.8%。


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落户人口的持续增加,代表着武汉城市建设及未来发展的吸引力,在一定程度上能够拉动城市经济的增长,同样也带动这房娱乐市场的增长,更多的人口则需要更多的住房,住宅土地的需求则同样增多,这是相辅相成的必然关系。


而在各区域的供应上,远郊成为武汉今年的供应大户。


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远郊商住地块供应占比达到了46.55%,几乎占据全年半数,其中,除汉南外,其他其余供应均在15宗以上,其中黄陂供应达28宗,成为2020年土地供应宗数榜首,更多供应集中在盘龙城板块,未来盘龙城将持续开展娱乐纷争。在中心城区地块逐步减少的时代下,武汉土地市场也将持续进行外扩,加大远郊市场发展。


东湖高新供应明显减少。东湖高新已是武汉新兴发展区域中处于领先地位,前两年东湖高新疯狂供地,使得住宅林立但资源缺乏,目前将逐步完善落地规划,并持续发展产业,在武汉前期发布的《2020年国有建设用地供应计划表》中也表示东湖高新将同比减少659亩的供应,但供应的减少并没有减少开发商的热情,今年的光谷中心及花山绝对是开发商们拿地热门区域之一。

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02

地王频出,未来房价将持续突破


疫情的袭来,带来的是经济的停滞,同样也带来了大量的政府支持政策,这样的激励除了反馈在娱乐供应上外,更多的表现在了土地市场中,让疫情下资金链短缺的房企有了更多的信心在汉拿地。


2020年可谓是地王频出的一年,中心城区优质地块受多轮争抢,武汉至少8个区域的楼面地价被打破,多数热门板块地价连续突破,武汉地价上升至全新台阶。

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其中最为意外的便是江岸地王P(2020)122号地块,在血拼了205轮,竞价在27814元/平的时候,土拍终止,到下午再次继续,最终经过321轮的疯狂竞价后,由华润娱乐以总价65.7亿元摘得,成交楼面价达到30558.14元/平,溢价率52.79%,这也使武汉楼面地价首次突破3万,如此的盛况难得可见。

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目前江岸区高价盘如云,如武汉天地云廷、华发外滩荟等,均价都达到了5万/平左右,成为武汉公认的豪宅区,未来华润地王入市后,板块将再次新添一座豪宅,武汉整体均价或将向6万/平+迈进。


东湖高新为今年房企争相加仓的热门区域,其中光谷中心城及花山板块热度持续不下。


光谷中心城板块在2020年共拍下了5宗住宅用地,其中4宗楼面价在13000元/平以上。6月30日,P(2020)048/049号地块接连高溢价成交,南山摘得的048号地块成为光谷中心城全新地王;时隔2个半月,德商以105.4%的溢价率突围,成功拿下P(2020)073号地块,再次将板块地价刷新至14370元/平,一路之隔,南山地王突然有了优势;而在12月8日,经过167轮的竞价,德商携手电建打破自己的拿地记录,再次加仓光谷中心城,以15777.9元/平地价竞得P(2020)136号地块,板块地王再现。

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目前江岸区高价盘如云,如武汉天地云廷、华发外滩荟等,均价都达到了5万/平左右,成为武汉公认的豪宅区,未来华润地王入市后,板块将再次新添一座豪宅,武汉整体均价或将向6万/平+迈进。


东湖高新为今年房企争相加仓的热门区域,其中光谷中心城及花山板块热度持续不下。


光谷中心城板块在2020年共拍下了5宗住宅用地,其中4宗楼面价在13000元/平以上。6月30日,P(2020)048/049号地块接连高溢价成交,南山摘得的048号地块成为光谷中心城全新地王;时隔2个半月,德商以105.4%的溢价率突围,成功拿下P(2020)073号地块,再次将板块地价刷新至14370元/平,一路之隔,南山地王突然有了优势;而在12月8日,经过167轮的竞价,德商携手电建打破自己的拿地记录,再次加仓光谷中心城,以15777.9元/平地价竞得P(2020)136号地块,板块地王再现。

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地价从来都是和房价挂钩,在发布的2020年11月70个大中城市新房均价指数排行可以看到,在疫情的影响下,武汉的房价同比增幅在5.1%。


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如今,武汉多个板块地价突破,面粉靠近面包价,意味着武汉未来房价存在巨大的上升空间,这也是开发商对武汉未来市场充满信心的结果,不管是华润3万拿地昂首武汉,还是光谷中心城地价接近1.6万,花山地价站稳1.25万,都彰显着开发商们对武汉未来市场,尤其是对这些主流区域未来发展的笃定,未来,各大地王入市,武汉房价也将因这此再上一层楼,而地王项目后期的操盘也将成为新的挑战。


03

政策松绑,高溢价率地块增多

融资受限,房企拿地更为谨慎


为加快疫情后房娱乐行业的复苏,武汉在二季度加大了优质用地供应量,2020年的武汉住宅地块成交楼面价有明显的上涨,2010年住宅地块楼面地价为6161元/平,同比2019年上涨了5.4%,这得益于大量中心城区及热门区域优质地块的出让,以及政府对房企的扶持,明显降低了拿地门槛。

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政策的支持与限制,带来的效果截然不同,这在土地市场上反应的淋漓尽致。


从2020年武汉住宅地块成交溢价表现来看,6月及7月为溢价地块出现率极高的时间段,其中6月溢价地块占地达到了76.92%,除了地块的吸引力外,政府对拿地门槛的降低刺激了大量开发商进行持续性的加仓。

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2020年6月,武汉发布《通知》,放宽储备地净地出让条件,取消土地竞买“熔断”规则。限制条约的取消,使土地市场再次进入到“资金为王”时代。《通知》发布的2个月内,土地热潮持续涌动,地王也是在这段时间多番出现,“地王时代”开始奠基。


从2019年与2020年溢价率的对比来看,2020年底价成交地块占比达57.6%,同比增加1.1%,溢价率20%以下地块占比减少3%,反之高溢价地块数量明显增多,这与熔断政策的取消,有着明显的关系。从另一个角度来看,底价地块大部分为政府签约地块,底价地块的增多意味着更多优质地块对外成为开放性地块,刺激开发商加仓,增加政府资金储备。

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不过,高溢价的地块的诞生在后期也将逐步减少。


监管部门于9月设立了“三道红线”,对房地的各类融资进行了全方位的监管,降低房企杠杆率。融资的监管把控着房企的资金命脉,虽说门槛的降低减少了一定的资金成本,但房企在拿地上的谨慎度明显提高,8/9/10月平均溢价率有明显的减弱,更多房企会着手于优质及有发展前景的地块上。

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“三道红线”下,融资渠道收紧,底价拿地逐步显现,武汉住宅地块溢价率也相对低位,在政府“房住不炒”的基调下,这样的市场情况也将持续一段时间。


另外,在12月31日,人民银行与银保监会划定银行房娱乐贷款集中度“红线”,将商业银行分五档设置房娱乐和个人住房贷款余额占比上限,从政府层面将房企的融资渠道再次收紧。

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这次的房贷“红线”相较于“三条红线”来说指向性更为明确,直接从银行层面限制了房企的融资线条。接近红线值的开发商会控制融资比例,银行放款上也将有所控制,开发商拿到贷款的难度加大,反映到房娱乐上,意味着资金流不充裕的开发商在拿地方面将更为谨慎,进一步控制土地市场过热。


对于2020年武汉土地市场来说,一定是惊喜的一年,疫后政府主动放宽拿地门槛,缓解房企拿地的资金压力,同时集中供应各区域内的优质地块,刺激房企争夺加仓,使得整体市场溢价不断,地王频出,未来武汉市场发展持续被看好。


对于已经到来的2021年,武汉土地市场会呈现出怎样的现象呢?


01 

2021年土地供求两旺

中心城区优质地块将持续释放


根据武汉目前公示出的2021年上半年土地拟供应情况来看,中心城区的商住用地在47宗,其中城市更新地块达到34宗,重点功能区地块3宗,历史街区地块3宗,中心城区的大多用地都将以城市升级为主要要求,这也将是2021年的武汉“十四五”规划中的重点工作之一,意味着在武汉持续外扩,远郊地块加大供应外,2021年将持续有中心城区的优质地块供应,或将再次引起房企拿地热潮。

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02 

品牌房企热衷大盘运营

外来房企拿地积极性或将持续高


2020年大量优质地块入市引起了不少知名房企的争相囤地,我们从2020年房地拿地金额排行榜来看,上榜的除武汉娱乐为本地房企外,其他均为全国性品牌房企,可见品牌房企对武汉后期发展的信心。

2020年绿地、武汉娱乐、融创中国纷纷重仓武汉,拿地宗数达8宗以上,未来两年这几家的项目将角逐市场,成为娱乐领头羊。

从拿地面积排行来看,知名房企更倾向于运行大盘,如绿地控股共加仓10宗地块,平均每宗地块面积50万方;金茂平均单宗地块面积64万方;招商平均单宗地块面积56万方,中海平均单宗地块50万方等等,在土地逐步稀缺的时代下,大盘运营更容易产生品牌认同感,形成未来社群化。不过在城市化速度越快,房娱乐市场越成熟的市场环境下,大体量的房娱乐项目将更为减少,未来房地或将零散拿地,曲线化整。

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从拿地金额榜上,绿地控股以206.78亿元登榜,龙湖、中海、招商蛇口拿地金额均达100亿元以上,拿地布局上,资金充裕房企更着眼于布局中心城区。

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另外2020年还有众多外来房企通过挂牌市场进入武汉,扩大全国版图。多数房企捡漏底价拿地,选择以布局远郊作为第一步,如宝龙集团、东投娱乐、中庚置业首入武汉均布局新洲;少量房企高调进驻,成都德商以14370元/平拿下光谷中心城073号地块,成为当时的板块地王,溢价率达到了105.4%。


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就目前拟定将在2021年上半年供应的地块吸引力来说,多数地块均为中心城区地块,周边资源优势及未来的升值前景将持续吸引着各大房企,只是,在疫情持续、资金受控、地价攀升的时代下,将出现更多收并购的机会,资金承压不足的房企将通过多方合作进行拿地,实力雄厚的房企除挂牌方式外,或将在收并购方式上寻找合作,扩大土地储备,进一步扩大自我版图。

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