小浦指数丨新房市场降温明显,“以价换量”现象持续
文章来源:本站编辑发布时间:2020-11-30浏览:
10月份的土拍正式落下了帷幕。一周计划连拍3场,最后惊喜不多,倒有意外。

黄陂P(2020)111号地块竞价17次后成交,南德集团子公司最终摘得,溢价率12.5%;
黄陂P(2020)112号地块底价出让,武汉众邦金融港建设有限公司摘得,为卓尔控股+壹网通科技合资公司;
江岸P(2020)113/114号地块,撤牌;
新洲P(2020)117/118号打包地块,武汉城投上府置业底价摘得;
武昌P(2020)119号地块,撤牌。

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10月17日,武昌P(2020)119号地块就发出了撤牌公告,146亿起拍的武船地块又将延期;
10月27日,备受关注的江岸准地王地块,在竞拍当天早上发公告取消出让,19800元/平的地价对各房企来说,着实需要思考一番。
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在武汉解封后,土地市场一度爆火,房企接连加仓,多个地王出现,回温十分迅速;但加速后,是逐渐的平静,底价成交依旧为主,中心城区地块成交受阻:

10月20日,武昌P(2020)106/108号地块延期;
10月27日,江岸P(2020)113/114号地块撤牌;
10月30日,武昌P(2020)119号地块撤牌;

在政府的“三道红线”压力下,房企的拿地方向开始转变,远郊还可以争一争,毕竟地价比较便宜,中心城区资源丰富,但地少价高,后期如何打造才能快速去化,加快回款是一件大事,在钱上,房企相对谨慎。
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土地的热度正在下降,娱乐会有同样表现么?

其实不然,从房管局的备案数据来看,疫后月度同比差距在逐步减少,8月已有1.32%的反超,9月同比增长达11.54%,目前10月武汉娱乐备案情况同比去年仅下滑5.5%,娱乐基本已回复到同期水平。
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为了了解更为真实的娱乐现状,我们监控了武汉市百余个项目,包括乐虎在武汉市内代理的所有项目,以及周边的竞品项目的每周来访、成交数据情况,以典型项目为样本、一手大数据做反馈,向大家展现最为真实的武汉娱乐动向,小浦指数】栏目由此而来数据统计需要一定时间,本次带来10月第1周的娱乐监控情况。


1、周度来访指数

黄金周app活动频出,来访指数回升明显

根据近18周监控到的武汉市典型项目客户来访情况来看,10月来访量环比9月有一定上涨,十一黄金周的期间,多数项目开启了黄金周的活动吸引了不少客户的来访,比如武汉恒大时代新城推出黄金周特惠85折,带来了当周1810的来访量,88组的成交量;另外多数项目推出特价房、购房礼等活动吸引客户的到访。

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不过,10月第三周来访环比再次下滑21%,但依旧保持了不错的来访量,市场上的购房需求依旧持续在进入。




2、周度成交指数

成交率回归平均值,市场平销为主流

而成交方面,相较9月底有较为明显的下滑,黄金周的流动人口带来了大量的看房客户,但实际成交的并不多,10月第三周的成交量环比持续下滑达35%,当周平推项目较多,购房客户积极性并不高。

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成交来访比上,10月平均比率保持在6.5%左右,10月第3周成交来访比为5.96%,当周的优质项目较少,购房客户更多保持在持续关注的状态中。

而从上周的市场情况来看,10月第四周供应量持续保持在较高的水平,同样也有不少优质项目开盘,例如中建星光城、联投光谷瑞园、万科新世纪翡翠滨江等,对客户吸引力较大,成交情况也将有所回升,在目前以平销为主的市场上,各区域的优质项目开盘能够很大程度的吸引购房者的入市,这也是为什么每次神盘入市都能引起抢房风波。

不过,神盘属性的项目毕竟是少数,目前,市场备案价逐步放松,被哄抢的项目也在逐步提价,对于“神盘”,后期的入手价也将逐步增加。



3、区域热度指数

各区去化平平,优质项目蓄势待发

从各区域来看,大多数区域成交的下滑相对明显。整体走势来看,并没有表现突出的区域。

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江夏、汉阳、汉南、江岸、武昌单盘平均成交量有所增长,江夏区受黄家湖板块热度的项目,周度平均成交基本保持10套左右,加上当周保利军运村的开盘,带来一定量的成交;汉阳方面,更多是纽宾凯汉city的带动。东湖高新单盘平均成交量下滑明显,主要是推盘量不足,部分项目处于平销期。

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纽宾凯汉city项目鸟瞰效果图

成交来访比上看,汉阳、江夏区域热度较高,东湖高新、汉南、江汉、硚口、有明显均值下滑外,其他区域相对稳定。

东湖高新作为购房者的心头好,在没有优质项目入市的情况下,购房者的等待意向明显,不过10月第四周,东湖高新一批优质项目入市,如中建星光城二期、联投光谷瑞园等,都是属于区域的热盘,将对整体区域的成交情况有明显的拉动。



4、产品热度指数

刚改及改善占比增加,高阶市场需求有所回归

从监测项目成交面积段上看,100-120平米及120-140平米户型均有一定增长,
刚需户型的霸榜已经是惯例,毕竟武汉购房客群更多的依旧是刚需群体。

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对比来看,120-140平米户型成交占比环比提升14%。当周入市项目推出的户型中,除了正常刚需户型外,刚改及改善户型占了不少份额。

华侨城欢乐天际推出的138平米以及160平米左右的户型,去化表现不错,138平米户型去化达60%左右,166平米户型去化45%,在改善及高端户型的去化上已经非常不错了;同样,汉阳纽宾凯汉city 128平米的户型去化达90%左右,相较于部分项目的刚需户型都有更好的去化。

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华侨城欢乐天际户型

改善户型成交占比的增加,意味着市场上依旧存在较多有一步到位需求的客户,只是购房选择上会更多的考虑项目资源、价格、户型等方面的需求,当市场出现各方面都契合的改善项目时,有相关需求的购房者也将蜂拥入市后期伴随着主城区优质项目的入市,改善户型及大户型供应将逐步增加,高端客户需求也将逐步进入市场。

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